39/2015 FORU DEKRETUA, ekainaren 17koa, azaroaren 26ko 334/2001 Foru Dekretua aldatzen duena. Foru dekretu horren bidez, Nafarroako Foru Komunitateko ondasun higiezin batzuk baloratzeko prozedura onetsi zen, merkatuko batez besteko prezioak egiaztatuz, oinordetzen eta dohaintzen gaineko zergaren eta ondare eskualdaketen eta egintza juridiko dokumentatuen gaineko zergaren kudeaketari dagokionez.
| Sección | I. Nafarroako Foru Komunitatea |
ZIOEN AZALPENA
Azaroaren 26ko 334/2001 Foru Dekretuaren bidez, Nafarroako Foru Komunitateko ondasun higiezin batzuk baloratzeko prozedura onetsi zen, merkatuko batez besteko prezioak egiaztatuz, oinordetzen eta dohaintzen gaineko zergaren eta ondare eskualdaketen eta egintza juridiko dokumentatuen gaineko zergaren kudeaketari dagokionez.
Ondotik, maiatzaren 19ko 116/2003 Foru Dekretuaren, irailaren 8ko 557/2003 Foru Dekretuaren eta azaroaren 21eko 136/2005 Foru Dekretuaren bidez, 334/2001 Foru Dekretuko parametroak eguneratu ziren, haien eboluzioa higiezinen merkatura egokitzeko.
Foru dekretu horietan onetsitako balorazio metodoak oinarri zuen higiezinen merkatuaren baliora aplikatutako inferentzia estatistikoa. Horretarako, errealitatean ondasun homogeneo batzuk identifikatuta, haien kokapena eta ezaugarriak ezagutzeko modukoak dituztenak, ezagutzen diren salerosketaren prezioak biltzen dira gisa horretako ondasunen lagin adierazgarri batetik. Lagin horrek multzo txikiago bat osatuko du, behar adinakoa, eta bere osagaien ezaugarri ezagunak banatuko dira guztiek osatzen duten multzoaren antzera. Estatistikaren azterketak bide ematen du eredu bat ezartzeko, ezaugarrietako bakoitzak prezioaren gainean duen eragina jasotzen duena. Eredu bakoitzean formula bat jasoko da, non agertuko baitira baloratu beharreko higiezinaren eta ereduaren parametroen ezaugarri normalizatuak. Horietako lehenak, alde batetik, aldagai kuantitatibo gisa jaso daitezke (koaldagaiak izenekoak), edo aldagai kualitatibo gisa (edo klase), eta, bestetik, bigarrenek konstanteak osatzen dituzte, ezaugarri kualitatiboen arabera hautatzen direnak edo koaldagaien funtzioetara biderkatzen dutenak.
Eredua multzoko edozein higiezinetara aplikatzeak estimazio bat ekartzen du, merkatuan lor lezaketen prezioaren probabilitatearen banaketarena. Irizten da merkatuko balioa erdibidea dela prezio aldagaiaren probabilitateen banaketa horretan.
Metodo horiek erabiltzen ahal dira, modu masiboan aplikatuz, oinarriak izan daitezen multzo bateko ondasun higiezin guzti-guztien balorazioa beharrezkoa duten jarduketetarako, baldin eta erregistro batek haiek identifikatzen baditu eta haien ezaugarriak modu normalizatuan biltzen baditu. Halaber, badago haiek erabiltzea orientazio edo erreferentzia balio bat eskuratzeko, laginean ordezkatutzat jo daitekeen edozein higiezinaren balorazio puntualean, baita higiezin teoriko baterako ere, haien ezaugarri ezagunak abiapuntu izanik, kontuan izan gabe erregistro ofizial batean jasota dauden ala ez.
Bada, azken eguneratzetik hona, higiezinen merkatuaren eboluzioak ekarri du higiezinen balioak, egun indarra duen metodo estatistikoa erabiliz estimatuak, kasu askotan merkatuko balioak baino handiagoak izatea. Hortaz, beharrezkoa da haiek berrikustea.
Foru dekretu honetan araututako eredu estatistikoek bide ematen dute ondotik zehazten diren tipologien eta erabileren erreferentzia balioa eskuratzeko (haien zehaztapenak eta definizioak eranskinean daude jasota):
-
Etxebizitzak, tipologia honen barnen bi eredu onetsita: bata pisuetarako eta bestea familia bakarreko etxebizitzetarako.
-
Ibilgailuak aparkatzeko tokiak.
-
Trastelekuak.
-
Nekazaritzako eta basozaintzako aprobetxamendua izan dezaketen lurzoruak.
Pisuen balioa kalkulatzeko ereduari dagokionez, adierazi beharra dago ezen, azterketen emaitzarekin bat, 0,93koa dela kalkulatutako balioen eta pisuen laginen balioen arteko korrelazioa. Lagina 32.507 pisukoa da. Eredua baliozkotu da, eta laginetik kanpoko 189.807 pisuren balioa egiaztatzeko aplikatu.
Familia bakarreko etxebizitzen balioa kalkulatzeko ereduari dagokionez, azterketen emaitzarekin bat, 0,89koa da kalkulatutako balioen eta familia bakarreko etxebizitzen laginen balioen arteko korrelazioa. Lagina 20.968 familia bakarreko etxebizitzakoa da. Eredua baliozkotu da, eta laginetik kanpoko 76.299 familia bakarreko etxebizitzaren balioa egiaztatzeko aplikatu.
Aparkalekuen eta trastelekuen ereduetan balioa kalkulatzeko, kalkulu azaleraren metro koadroak kasuan kasuko balio unitarioarekin biderkatuko dira, aparkalekuetarako ezarritako gutxieneko balioak birkalkulatu ondoren, eremuaren araberako batez besteko balioak biribiltzeagatik zehaztu zirenak, 11.000 bat datuko lagin bat abiapuntu izanik.
Egindako lanek ekarri dute, iragandako denboran lortutako merkatuaren lagin handiagoaren eta hobearen ondorioz, gehiago doitzea eraikuntzako tipologien zonifikazioan, eta horrek ahalbidetu du, azterketa zehatzagoa izanda Nafarroako udalerri bakoitzean, haietako askotan, eremuen kopurua handitzea eta, beste batzuetan, haien mugak zuzentzea.
Era berean, foru dekretu honen eranskineko taulak prestatzeko egindako azterketei esker (7.a, “’S’ azalerak pisuen eta familia bakarreko etxebizitzen balio unitarioaren gainean duen eraginaren balioak” eta 11.a “’S’ azalera eraikiaren eta ‘SA’ azpiarearen arteko loturak familia bakarreko etxebizitzen balio unitarioaren gainean duen eraginaren balioak”), zehaztu ahal izan da barrutiaren gehieneko azalera 1.300 m²-koa dela, familia bakarreko etxebizitzak baloratzeko ereduaren arabera kalkulatuta. Balorazioa osatzeko, barrutiaren gainerakoa aparte baloratu beharko da.
Nekazaritzaren eta basozaintzaren aprobetxamendurako balioa duten lurzoruen kasuan, ezin izan denez balio indibidualen behar adinako lagin bat eskuratu ondasun mota horretarako, eredu analogiko bat aplikatu behar da nahitaez. Sistema analogiko gisa, katastroko balorazioa erabili zen, lurzoru horien “mota” eta “klasea” kontuan hartzen dituena. Sistema analogikoko balioak sistema errealera aldatzeko, udalerri eta mota bakoitzerako eskuratutako koefizienteak aplikatu dira, teknikari adituek emandako balio agregatuak abiapuntu izanik. Gainera, balio ezagunetatik abiatuta, gutxieneko balioak ezarri dira klase eta mota guztietarako, horiek jasota ez badaude ere benetan Nafarroako Lur-ondasunen Erregistroan entitate desberdinetarako.
Halaber, foru dekretu honetan erregulatutako kalkulu ereduak beraiek oinarri izanik, aukera ematen da beste momentu batzuetan (2011ko urtarrilaren 1etik 2014ko abenduaren 31ra bitarteko seihilekoetan) ondasunen tipologia jakin batzuek izan zuten balioak zehazteko. Ikusi da ezen, une desberdinetan higiezinek izanen luketen balioa zehazteko, 334/2001 Foru Dekretuko parametroak edo hura eguneratu zutenetakoak (116/2003, 557/2003 eta 136/2005 foru dekretuak) erabil daitezkeela. Denbora horretan egindako merkatuaren azterlanek eta, halaber, metodo estatistikoaren definizioak berak, zeren, besteak beste, kontuan hartzen baitu higiezinaren balio teorikoa finkatzeko une zehatzaren eragina, denboran zehar balioek izanen duten eboluzio estatistikorik probableenaren arabera, bide ematen dute, halaber, higiezinen balioari buruzko hipotesi bat egiteko, egun zehatz baterako, asmatzeko probabilitate handiarekin. Azken eguneratzea 2005ean argitaratu zenetik iragan den denbora aintzat hartuta, iritzi da interesgarria eta komenigarria dela aukera hori foru dekretu honetan biltzea, hura denbora epe erregularretan sinplifikatuz (hala nola seihileko naturalak), posible izan dadin higiezinen balioa probabilitate handiarekin kalkulatzea 2011ko urtarrilaren 1etik 2014ko abenduaren 31ra bitartean, egungo parametroekin lortutako baliotik abiatuta eta koefizienteak aplikatuz doituta.
Zehaztutako puntu horiek guztiak jaso dira eranskinean, zein osorik gehitzen baitzaio Foru Dekretuari. Eranskin horrek arau teknikoak biltzen ditu, eta bi kapitulu dauzka. Lehenbizikoan ereduak azaltzen dira, eta bigarrenean arauak ezartzen dira haietako bakoitza aplikatzeko, higiezin baten balioa eskuratzeko asmoz.
Azkenik, Foru Dekretuaren indarraldian bereganatutako esperientziak irakasten du ereduak egokitzeko aukera ezartzen, koefiziente zuzentzaile bat aplikatuz, eredu bakoitzerako parametro berriak lortzea ekartzen duten azterlan eguneratuak prestatzea posible ez den bitartean. Indize zuzentzaile hori aplikatuko da merkatuaren eboluzioak hala iradokitzen duenean, betiere arrazoiak emanez.
Foru dekretu honen edukia Nafarroako Kontseilura igorri zen, irizpena eman zezan, Nafarroako Gobernuaren martxoaren 25eko Erabakiaren bidez. Irizpena 2015eko ekainaren 1ean igorri zen, eta bertan adierazi zen arauaren edukiak ordenamendu juridikoarekin bat egiten zuela.
Horiek horrela, Ekonomia, Ogasun, Industria eta Enpleguko kontseilariak proposaturik, eta Nafarroako Gobernuak 2015eko ekainaren 17an egindako bilkuran hartutako erabakiarekin bat,
DEKRETATU DUT:
Artikulu bakarra.
Oinordetzen eta dohaintzen gaineko zergari eta ondare eskualdaketen eta egintza juridiko dokumentatuen gaineko zergari buruzko balioak egiaztatzeko ondorioetarako (foru dekretu honek indarra hartutakoan sorrarazten direnak), azaroaren 26ko 334/2001 Foru Dekretua aldatzen da. Haren bidez, Nafarroako Foru Komunitateko ondasun higiezin batzuk baloratzeko prozedura onetsi zen, merkatuko batez besteko prezioak egiaztatuz. Hona hemen aldaketa:
Bat.–1. artikulua aldatu da. Hona testu berria:
“1. artikulua. Helburua.
Foru dekretu honen helburua da Nafarroako Foru Komunitateko ondoko ondasunak baloratzeko arau teknikoak onestea, merkatuko batez besteko prezioak egiaztatuz, Tributuei buruko 13/2000 Foru Lege Orokorraren 44. artikuluak aipatzen dituenak, oinordetzen eta dohaintzen gaineko zergaren eta ondare eskualdaketen eta egintza juridikoen gaineko zergaren kudeaketari dagokionez:
-
Etxebizitzak, tipologia honen barnen bi eredu onetsita: bata pisuetarako eta bestea familia bakarreko etxebizitzetarako.
-
Ibilgailuak aparkatzeko tokiak.
-
Trastelekuak.
-
Nekazaritzako eta basozaintzako aprobetxamendua izan dezaketen lurzoruak.
-
Onesten diren balorazio teknikoaren arauek balioa kalkulatzeko eredu estatistikoak dauzkate, izaera homogeneoko ondasun higiezinen multzo bateko lagin adierazgarri bat aztertzearen ondorioz, betiere ondasunen eremu geografikoa edo Lurralde Aberastasunaren Erregistroan ondasun horiek dituzten ezaugarriak kontuan hartuta, horiek laguntzen baitute ondasun higiezinen...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba