Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se Desarrollan Determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo (Decreto 149/2006, de 25 de julio)

Publicado en:BOJA de 8 de Agosto 2006
Ámbito Territorial:Normativa de Andalucía
Rango:Decreto
 
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PREÁMBULO
I

La construcción de vivienda protegida ha respondido siempre a una política social impulsada por las Administraciones Públicas para facilitar el acceso a una vivienda a precio asequible, promoviendo las condiciones necesarias y estableciendo las normas para hacer efectivo el mandato constitucional recogido en el artículo 47 de la Constitución Española de 1978.

Para ello, mediante la planificación en materia de vivienda protegida, desarrollada en un primer momento por la Administración General del Estado y, tras las transferencias en materia de vivienda a la Comunidad Autónoma de Andalucía, por la Administración Autonómica, se ha ido elaborando un importante acervo normativo que, a través de los correspondientes planes de vivienda, se ha ido adaptando a la realidad de cada momento. Los citados planes se han venido ajustando a la normativa estatal, incluso preconstitucional, contenida, fundamentalmente, en el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprobaba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial y en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, de Viviendas de Protección Oficial que desarrollaba el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda.

Por la Comunidad Autónoma de Andalucía, y en ejercicio de las competencias exclusivas que en materia de vivienda le reconoce el artículo 13.8 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, se aprobó en el año 1992 el I Plan Andaluz de Vivienda, que tenía por objeto establecer el régimen autonómico de financiación de las actuaciones de los sectores público y protegido en materia de vivienda y la determinación de sus instrumentos de gestión. Desde entonces se han sucedido en el tiempo tres planes más, incluido el vigente Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, 2003-2007, aprobado por Decreto 149/2003, de 10 de junio, que regula el contenido y las determinaciones fundamentales relativas a la definición, la delimitación de los ámbitos territoriales, la financiación, el procedimiento y la gestión de los Programas en materia de vivienda y suelo que se establecen en el citado Decreto, así como las disposiciones generales relativas a las viviendas protegidas y el patrimonio residencial de la Comunidad Autónoma, y que ha sido objeto de modificación por Decreto 463/2004, de 27 de julio, y por Decreto 180/2005, de 26 de julio.

La regulación normativa de la Comunidad Autónoma no se ha limitado a los citados Planes sino que, en cumplimiento del mandato constitucional y ante el paulatino descenso en la producción de viviendas protegidas a finales de la década pasada y principios de ésta, se han adoptado importantes medidas legislativas en esta materia. Así, en primer lugar, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en materia de vivienda protegida, establece no sólo la necesidad de que los planes de ordenación urbanística de todos los municipios contengan las disposiciones que garanticen el suelo suficiente para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, exigiendo para los municipios de relevancia territorial una reserva de, al menos, el treinta por ciento del aprovechamiento objetivo en suelo residencial, sino que, con el objetivo de dotar a las Administraciones Públicas de suelo para desarrollar las políticas urbanísticas públicas, regula, entre las finalidades de los Patrimonios Públicos de Suelo, la de garantizar una oferta suficiente con destino a la ejecución de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.

Y, en segundo lugar, se aprobó la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el

Suelo, cuyo objetivo principal es vincular la construcción de vivienda protegida y la promoción de suelo, enfocando ésta, fundamentalmente, a aumentar la oferta de la primera. Al tiempo que se procura el perfeccionamiento, mejora y fortalecimiento de los instrumentos que recoge la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, anteriormente citada, con la finalidad de garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la promoción de viviendas protegidas no sólo en los municipios de relevancia territorial sino en todos los municipios andaluces, se aborda por primera vez en la Comunidad Autónoma, con rango de Ley, el régimen jurídico de la vivienda protegida. Así, se define el concepto de la vivienda protegida, recogiendo con el nuevo rango la adjudicación de estas viviendas, en la que la selección de las personas adquirentes o arrendatarias deberá realizarse con carácter general bajo los principios de igualdad, publicidad y concurrencia, y las condiciones para la titularidad de la propiedad. Se elevan a rango de Ley limitaciones a la facultad de disponer de la vivienda protegida: El derecho de adquisición preferente de la Comunidad Autónoma sobre las viviendas protegidas de promoción privada y la sujeción de las segundas o posteriores transmisiones al derecho de tanteo y retracto legal por la Administración de la Comunidad Autónoma. Por último, se contempla una serie de medidas enfocadas a reforzar el cumplimiento de la función social de la vivienda protegida, y se regulan el régimen sancionador con la tipificación de infracciones y sus correspondientes sanciones.

En el momento actual, y como desarrollo de la normativa citada, se hace necesario aprobar el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, tal y como se contiene en el artículo 1 de este Decreto, Reglamento que se recoge como Anexo al mismo, no sólo para cumplir los mandatos de la propia Ley 13/2005, de 11 de noviembre, sino también con la finalidad de regular en una sola norma autonómica los aspectos fundamentales de una materia como la de vivienda protegida, dejando atrás la normativa estatal que ha venido siendo de aplicación hasta la fecha y sin perjuicio del necesario complemento que de esta norma se precise hacer en los diferentes planes de vivienda que se vayan aprobando, adecuando una normativa como la presente a una realidad tan cambiante como la que se regula en el Reglamento.

En líneas generales, se puede afirmar que se mantienen los rasgos fundamentales y los denominadores comunes que han caracterizado el régimen jurídico de la vivienda protegida:

  1. El beneficiario de una vivienda protegida, tanto en régimen de propiedad como en régimen de alquiler, debe destinarla a residencia habitual y permanente.

  2. Para determinar el derecho a la vivienda, en función del programa, la familia ha de tener unos ingresos limitados para poder acceder a ella y percibir ayudas.

  3. El precio máximo de venta o la renta máxima del alquiler siempre han de estar fijados por la Administración.

II

El Reglamento, en su Título Preliminar, contiene una serie de disposiciones de carácter general referidas al concepto de vivienda protegida, incluyendo los alojamientos destinados a colectivos específicos; a los requisitos de las personas que pueden promover y ser destinatarias de este tipo de viviendas; a la determinación de las superficies, útil y construida, de la vivienda, garaje, trastero y demás anejos; y, finalmente, a la repercusión del coste del suelo en el precio de la vivienda protegida.

El Título I regula el régimen legal de las viviendas protegidas al que estarán sometidas éstas durante el período legal de protección, con determinaciones, entre otras, sobre su destino como residencia habitual y permanente y plazos para ocuparlas; sobre la selección de los...

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