Llei 2/2014, de 25 de març, d’ordenació i ús del sòl

Objecte de la llei

Aquesta llei té per objecte establir el règim jurídic general regulador de l’activitat administrativa en matèria d’urbanisme a les Illes Balears, i definir el règim jurídic urbanístic de la propietat del sòl d’acord amb la seva funció social.

Activitat urbanística

1. L’activitat urbanística és una funció pública que dissenya el model territorial local i determina les facultats i els deures del dret de propietat del sòl d’acord amb la seva destinació. Comprèn l’ordenació, la transformació, la conservació i el control de l’ús del sòl, del subsòl i del vol; la urbanització i l’edificació tenint en compte les conseqüències per a l’entorn; i la regulació de l’ús, la conservació i la rehabilitació de les obres, els edificis i les instal·lacions.

   L’activitat urbanística es desenvolupa en el marc i dins els límits que fixen les lleis i els instruments d’ordenació territorial i en harmonia amb els objectius dels programes i les polítiques sectorials.

   L’exercici de les competències urbanístiques ha de garantir, conformement amb l’interès general, els objectius de millorar la qualitat de vida dels ciutadans i ciutadanes i un desenvolupament sostenible, dos objectius estructurants de les polítiques públiques urbanístiques que impliquen la utilització racional, responsable i solidària dels recursos naturals limitats, entre d’altres, el territori, harmonitzant els requeriments de l’economia, l’ocupació, el benestar i la cohesió social, la igualtat d’oportunitats i tracte de dones i homes, els nous usos del temps, la salut, la seguretat de les persones, la cultura, la identitat i el patrimoni, i la protecció del medi ambient, contribuint a la prevenció i a la reducció de la contaminació.

   L’activitat d’ordenació urbanística ha de ser sempre motivada, ha d’expressar els interessos generals a què serveix, i s’ha de regir pels principis rectors de la política social i econòmica que estableixen els articles 45, 46 i 47 de la Constitució, l'article 12 i el títol II de l’Estatut d’Autonomia, i pels que defineix aquesta llei amb relació a cada àmbit específic d’actuació i la resta de normativa aplicable.

   En tant que funció pública, l’ordenació urbanística no és susceptible de transacció.

2. L’activitat urbanística comprèn l’exercici per part de l’administració competent de les potestats que s’indiquen a continuació:

Finalitats i atribucions de l'activitat urbanística

1. Les polítiques públiques relatives a la regulació, l’ordenació, l’ocupació, la transformació i l’ús del sòl tenen com a finalitat comuna la utilització d’aquest recurs conformement amb l’interès general i segons el principi de desenvolupament sostenible, sense perjudici dels objectius específics que els atribueixin les lleis.

2. En virtut del principi de desenvolupament sostenible, les polítiques a què es refereix l’apartat anterior han de propiciar l’ús racional dels recursos naturals harmonitzant els requeriments de l’economia, l’ocupació, la cohesió social, la igualtat de tracte i d’oportunitats, la salut i la seguretat de les persones i la protecció del medi ambient, contribuint en particular a:

3. Els poders públics promouran les condicions per tal que els drets i deures dels ciutadans i ciutadanes establerts en els articles següents siguin reals i efectius, adoptant les mesures d’ordenació territorial i urbanística que procedeixin per assegurar un resultat equilibrat, que afavoreixin o contenguin, segons procedeixi, els processos d’ocupació i transformació del sòl.

   El sòl vinculat a un ús residencial per a l’ordenació territorial i urbanística està al servei de l’efectivitat del dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat, en els termes que disposi la legislació en la matèria.

4. En relació amb la competència en matèria de planejament, i dins el marc dels instruments d'ordenació territorial, l'activitat urbanística inclou les facultats següents:

5. Amb relació a l’exercici de les facultats dominicals relatives a l'ús del sòl, la competència urbanística inclou les facultats següents:

6. La competència urbanística en matèria d'execució, direcció, inspecció i control del planejament comprèn les facultats següents:

7. La competència en matèria d'intervenció en el mercat de sòl inclou les facultats següents:

8. Les facultats del control de l’ús del sòl i de l’edificació, de la protecció de la legalitat urbanística i de la sanció de les infraccions són les que es preveuen en aquesta llei.

9. Totes les facultats esmentades en els apartats anteriors tenen un caràcter merament enunciatiu. La competència de l’activitat urbanística integra totes les facultats que siguin necessàries per fer-ne efectives les finalitats, i han de ser exercides d’acord amb aquesta llei i la resta de legislació que hi sigui aplicable.

Direcció i control de l’activitat urbanística i la iniciativa privada

1. La direcció i el control de la gestió de l’activitat urbanística correspon a l’administració competent, que els ha de dur a terme en les formes que preveu aquesta llei i, en allò que no preveu, en qualsevol de les formes que preveu la legislació reguladora del règim jurídic de l’administració actuant.

2. L’administració pot dur a terme la gestió i l’execució de l’activitat urbanística directament o les pot encomanar a entitats de naturalesa mixta o a la iniciativa privada.

3. L’administració actuant, en l’àmbit de les competències pròpies, ha de facilitar i promoure la iniciativa privada en les formes i l’abast que preveu aquesta llei, quan ho aconselli el compliment de les finalitats i els objectius del planejament urbanístic, mitjançant els diversos sistemes d’actuació.

Exercici del dret de propietat

1. En el marc de la legislació estatal aplicable, l’exercici de les facultats urbanístiques del dret de propietat s’ha de subjectar al principi de la funció social d’aquest dret, dins dels límits que imposen la legislació i el planejament urbanístics i complint els deures que fixen, d’acord amb l’interès general.

2. En cap cas no es poden considerar adquirides per silenci administratiu facultats urbanístiques que contravinguin la legislació, l’ordenació territorial o el planejament urbanístic.

Inexistència del dret d’indemnització per l’ordenació urbanística de terrenys

1. L’ordenació urbanística de l’ús dels terrenys i de les construccions, en tant que implica simples limitacions i deures que defineixen el contingut urbanístic de la propietat, no confereix als propietaris el dret a exigir indemnització, excepte en els supòsits que estableixen expressament aquesta llei i la legislació estatal aplicable.

2. La simple previsió d’edificabilitat o d’altres usos lucratius, mitjançant l’ordenació urbanística, no la integra en el contingut del dret de propietat del sòl. La patrimonialització de l’edificabilitat o dels referits usos es produeix únicament amb la seva realització efectiva i es troba condicionada, en tot cas, al compliment dels deures i a la remoció de les càrregues pròpies del règim corresponent, en els termes prevists en aquesta llei.

Integració de l’ordenació i del planejament

Les administracions públiques competents en matèries d’ordenació urbanística han d’exercir les potestats pròpies mitjançant la planificació prèvia. Llevat de les excepcions que expressament s’estableixen en aquesta llei, l’execució de qualsevol acte de transformació del territori o de l’ús del sòl, sigui d’iniciativa pública o privada, ha d’estar legitimada per l’instrument de planejament que sigui procedent per a la seva ordenació.

Instruments de planejament i legislació sectorial

1. Els instruments d’ordenació urbanística han de tenir en compte les determinacions que s’estableixen en la legislació sectorial que fixin deures concrets de regulació del sector corresponent en aquests instruments. Correspon als organismes que tenen la competència sectorial respectiva de vetllar per l’adequació d’aquests instruments a les determinacions de la legislació sectorial mitjançant l’emissió, si escau, dels informes preceptius, i la resta d’accions i mitjans que estableix la legislació aplicable.

2. Per complir el que disposa l’apartat 1 anterior, els organismes titulars de competències sectorials han de facilitar a les administracions titulars de les competències de planificació urbanística la informació que necessitin sobre la matèria, cooperar-hi i prestar-los l’assistència activa que poguessin demanar.

Sistema jeràrquic

1. Els instruments d’ordenació que desenvolupin el planejament urbanístic conformen un sistema integrat i jerarquitzat únic. L’abast i el contingut de cada instrument i les seves relacions per complir els fins específics integrats en el sistema global són els que preveu aquesta llei.

2. Els instruments de planejament urbanístic han de ser coherents amb les determinacions dels instruments d’ordenació territorial i de qualsevol altra legislació o planificació sectorial en què incideixin, i n’han de facilitar el compliment.

Interpretació de les determinacions dels instruments

Els dubtes en la interpretació produïts per imprecisions o per contradiccions contingudes en els instruments d’ordenació urbanístics es resolen atenent els criteris de major protecció ambiental, de protecció integral del patrimoni cultural i de desenvolupament sostenible, de menor edificabilitat i de major dotació per a espais públics, de la perspectiva de gènere i aplicant en tot cas el principi general d’interpretació integrada de les normes. En el cas que es doni un conflicte irreductible entre la documentació imperativa del planejament que no pugui ser resolt atenent els criteris generals determinats per l’ordenament jurídic, preval el que estableixi la documentació escrita. En tot cas, en el sòl classificat com a rústic preval la norma o la mesura que confereixi major protecció, amb independència del rang normatiu i del grau d’especialitat.

Nul·litat de les reserves de dispensació

Són nul·les de ple dret les reserves de dispensació contingudes en els instruments de planejament urbanístics i en les ordenances, així com les que concedeixin les administracions públiques al marge d’aquests instruments, plans i ordenances.

Participació ciutadana, iniciativa privada i publicitat de les actuacions

1. Les administracions competents han de fomentar i, en qualsevol cas, assegurar la participació dels ciutadans i ciutadanes i de les entitats constituïdes per defensar els seus interessos en la gestió i el desenvolupament de l’activitat d’ordenació urbanística, vetllar pels drets d’informació i iniciativa, i promoure actuacions que garanteixin o ampliïn aquests drets.

2. De la mateixa manera, els ciutadans i ciutadanes tenen dret a participar efectivament en els procediments d’elaboració i aprovació dels instruments d’ordenació territorial i urbanística i d’execució en els períodes d’informació pública. Durant aquests períodes, tots els ciutadans i les ciutadanes tenen dret a:

   1. Consultar la documentació, escrita i gràfica, que integra l’instrument o l’expedient i obtenir-ne una còpia. A aquests efectes, les administracions competents estan obligades a garantir, des del principi del període d’informació pública, la possibilitat de consultar la documentació i d’obtenir-ne còpies.

      La documentació exposada al públic haurà de constar d’un resum que inclogui, com a mínim, una explicació detallada de les modificacions que planteja i, en el seu cas, els àmbits i l’abast de la suspensió que comporti.

   2. Presentar al·legacions, suggeriments, informes o documents que considerin oportuns en relació amb l’instrument o l’expedient sotmès a informació pública.

      Així mateix, en els procediments de tramitació dels instruments de planejament urbanístic tothom té dret a consultar els instruments que hagin estat objecte d’aprovació provisional i a obtenir-ne còpies.

3. En la resta de procediments en matèria urbanística, les persones interessades tenen dret a conèixer l’estat de tramitació de l’expedient i a obtenir còpies dels documents que l’integren d’acord amb el que estableix la legislació en matèria de procediment administratiu. Així mateix, els ciutadans i les ciutadanes tenen dret a accedir als arxius, als registres i als expedients administratius corresponents a procediments d’ordenació territorial i urbanística finalitzats en els termes i les condicions que disposa la legislació en matèria de procediment administratiu.

4. El contingut dels instruments de planejament urbanístic i dels instruments de gestió urbanística, inclosos els convenis, estan sotmesos al principi de publicitat. Les administracions públiques competents han de tenir a disposició dels ciutadans i ciutadanes còpies completes d’aquests instruments i dels convenis que siguin vigents en l’àmbit territorial respectiu, i n’han de publicar el contingut actualitzat en els termes que preveu aquesta llei.

   A aquest efecte, els ajuntaments tenen els deures següents:

   1. Tenir un exemplar complet i degudament diligenciat de cada un dels instruments de planejament territorial, urbanístic o de gestió urbanística vigents, incloses les resolucions administratives o judicials que n’afectin l’eficàcia, a disposició del públic durant l’horari d’oficina.

   2. Facilitar còpies dels instruments de planejament i gestió urbanístics vigents a qui les sol·liciti.

   3. Adoptar les mesures organitzatives necessàries per garantir que s’atenguin les sol·licituds d’informació que formuli qualsevol persona, per escrit o verbalment, sobre les determinacions dels instruments de planejament i gestió urbanístics vigents.

   4. Adoptar les mesures necessàries per consultar de manera actualitzada els instruments de planejament i gestió urbanístics per mitjans telemàtics.

5. Tothom té dret a obtenir dels organismes de l’administració competent les dades certificades que els permetin assumir les obligacions i l’exercici de les activitats urbanístiques.

6. Els organismes públics, les persones concessionàries de serveis públics i les particulars han de facilitar la documentació i la informació necessàries per redactar els instruments d’ordenació urbanístics.

7. En matèria de planejament i de gestió urbanístics, els poders públics han de respectar la iniciativa privada, promoure-la en la mesura més àmplia possible i substituir-la en els casos d’insuficiència o d’incompliment, sens perjudici dels supòsits d’actuació pública directa.

8. La gestió urbanística es pot encomanar tant a la iniciativa privada com a organismes de caràcter públic i a entitats, societats o empreses mixtes, en els termes que preveu aquesta llei.

Gestió de l’activitat urbanística i iniciativa privada

1. Les administracions amb competència en matèria d’ordenació urbanística tenen el deure de facilitar i promoure la iniciativa privada, en l’àmbit de les competències respectives i en les formes i amb l’abast que preveu aquesta llei. Amb aquesta finalitat poden subscriure convenis urbanístics amb particulars per tal d’establir els termes de col·laboració per dur a terme l’activitat urbanística de la manera millor i més eficaç.

2. Les persones particulars, siguin o no titulars del dret de propietat o de qualsevol altre dret sobre el sòl o béns immobles, intervenen en l’activitat urbanística en la forma i en els termes de la legislació general aplicable i d’aquesta llei.

3. Les persones propietàries de sòl en situació rural per al qual els instruments d’ordenació territorial i urbanística prevegin o permetin el seu pas a la situació de sòl urbanitzat, tindran dret a consultar les administracions competents sobre els criteris i les previsions de l’ordenació urbanística, vigent i en tramitació, i de les obres que s’han d’executar per assegurar la connexió de la urbanització amb les xarxes generals de serveis i, si s’escau, les d’ampliació i reforçament de les que hi hagi fora de l’actuació.

La resposta a la consulta, que s’ha de notificar dins el termini de dos mesos, té caràcter informatiu respecte de les condicions urbanístiques en el moment en què s’emet; no vincula l’administració en l’exercici de les potestats públiques pròpies, especialment de la potestat de planejament; i ha d’incloure el termini en què aquesta té efectes, que no pot ser inferior a sis mesos. Del transcurs del termini de dos mesos sense contestació expressa no es pot deduir cap efecte favorable respecte dels termes de la consulta.

En el cas que l’administració alteri els criteris o les previsions que es faciliten en la consulta dins el termini en què aquesta té efectes, l’alteració ha de quedar prou motivada, sens perjudici del dret d’indemnització que pugui derivar de l’elaboració dels projectes necessaris que esdevinguin inútils, de conformitat amb el règim general de la responsabilitat patrimonial de les administracions públiques.

Acció pública

1. D’acord amb la legislació aplicable, l’acció per exigir davant els òrgans administratius i els tribunals de la jurisdicció contenciosa el compliment del que disposen aquesta llei i els instruments d’ordenació urbanística que es regulen és pública, mitjançant els recursos o les accions que corresponguin.

   Si l’exercici de l’acció ve motivat per l’execució d’obres que es considerin il·legals, es pot exercir mentre en duri l’execució i, posteriorment, fins al venciment dels terminis de prescripció que determina aquesta llei, sens perjudici dels supòsits de no prescripció.

2. Si com a conseqüència de l’exercici de l’acció pública s’incoa un expedient sancionador, l’administració competent tindrà per personada en el procediment la persona que l’hagi exercit i li comunicarà l’acord d’incoació i la resolució que posi fi al procediment.

3. Als efectes de l’acció pública, i amb excepció dels expedients sancionadors i disciplinaris, es considera persona interessada en un procediment, a més de qui el promogui o qui tingui drets que puguin resultar afectats per la resolució que s’adopti, qui s’hi personi.

   Capítol II

   Competències administratives

Exercici de les competències en matèria urbanística

1. L’exercici de les competències urbanístiques definides en aquesta llei correspon a les illes i als municipis, sens perjudici de les competències que es puguin atribuir en aquesta matèria a altres ens locals o a les entitats urbanístiques especials que es constitueixin.

2. Els consells insulars, com a òrgans de govern i administració de l’illa, exerceixen les competències en matèria urbanística que els assigna aquesta llei, i disposen de potestat reglamentària normativa per desplegar-la i executar-la, en els termes que fixa la legislació.

3. Els ajuntaments i els altres organismes locals que preveu la legislació autonòmica de règim local, amb subjecció als principis d’autonomia per a la gestió dels interessos respectius, de proporcionalitat i de subsidiarietat en el marc dels instruments d’ordenació territorial, han d’exercir les competències urbanístiques pròpies en els termes que determinen la legislació de règim local i aquesta llei. La competència urbanística dels ajuntaments comprèn totes les facultats de naturalesa local no atribuïdes per llei expressament a altres organismes.

4. Correspon al Govern de les Illes Balears la potestat reglamentària normativa per desplegar les matèries que, en atenció al caràcter suprainsular inherent, així s’especifica de manera expressa en els preceptes d’aquesta llei, sens perjudici de la coordinació de l’activitat dels consells insulars en els termes que estableix l’Estatut d’Autonomia.

5. D’acord amb la normativa específica, es poden crear entitats urbanístiques especials dependents de les administracions de base territorial esmentades en els apartats anteriors, que poden assumir competències en matèria de planificació i gestió, en els casos en què actuen com a administració, com també en matèria d’intervenció en l’edificació i l’ús del sòl i altres fins anàlegs. També tenen aquesta consideració els consorcis urbanístics, i correspon a cada administració decidir si participa amb altres administracions públiques, d’acord amb la legislació pròpia d’organització, procediment i règim jurídic.

Règim de les relacions interadministratives

1. Les relacions interadministratives entre els municipis i les administracions insulars i autonòmica en l’exercici de les competències urbanístiques respectives s’ajusten al que disposa la normativa de règim local, la normativa dels consells insulars, la de règim jurídic de l’Administració de la comunitat autònoma, la normativa de procediment administratiu comú i, si escau, la normativa reguladora de la jurisdicció contenciosa administrativa.

2. Quan ho prevegin les normes d’organització de cada consell insular, poden participar les persones representants de l’Administració General de l’Estat i del Govern de les Illes Balears, designades per aquests, en els òrgans col·legiats als quals s’atribueixi competència per aprovar definitivament els instruments de planejament urbanístic.

Principis de cooperació i col·laboració, i subrogació per incompliment de la competència urbanística municipal

1. Les administracions amb competències urbanístiques, en virtut dels principis de col·laboració i coordinació, i de la potestat d’organització que els correspon, poden, en aquest àmbit, constituir gerències, consorcis i mancomunitats, i utilitzar qualsevol altra fórmula de gestió directa o indirecta admesa legalment.

2. Els consells insulars han de fomentar l’acció urbanística dels municipis i, en el cas que aquests no puguin exercir plenament les competències que els corresponen per la seva dimensió o per manca de recursos, els han de prestar assistència tècnica i jurídica suficient.

3. Els consells insulars, en els supòsits d’inactivitat o d’incompliment manifest, s’han de subrogar en l’exercici de la competència urbanística municipal corresponent, en els termes que preveu aquesta llei.

Capítol III

Convenis urbanístics

Concepte, principis, objecte i límits dels convenis

1. Els consells insulars i els ajuntaments, conjuntament o separadament, poden subscriure convenis amb persones públiques o privades per col·laborar en una activitat urbanística més eficient i eficaç, havent de comptar sempre amb la participació de les persones propietàries i de totes aquelles que ostentin facultats dominicals sobre els terrenys.

2. La negociació, la formalització i el compliment dels convenis urbanístics a què es refereix l’apartat 1 anterior es regeixen pels principis de transparència i publicitat.

3. Els convenis urbanístics poden tenir un o dos d’aquests objectes:

4. Són nul·les de ple dret les estipulacions dels convenis urbanístics que contravinguin, infringeixin o defraudin objectivament, en qualsevol forma, normes imperatives legals o reglamentàries, incloses les del planejament territorial o urbanístic, llevat que l’objecte sigui precisament modificar-les seguint el procediment i complint els requisits que corresponen segons la legislació vigent. No podran establir obligacions o prestacions addicionals ni més gravoses que les que procedeixin legalment ni en perjudici de les persones propietàries afectades.

5. Els convenis urbanístics tenen naturalesa juridicoadministrativa i les qüestions relatives al compliment, la interpretació, els efectes i l’extinció d’aquests són competència de l’ordre jurisdiccional contenciós administratiu.

Convenis sobre planejament

1. Es consideren convenis sobre planejament aquells que tinguin per objecte l’aprovació o la modificació del planejament urbanístic. Es podran referir també a l’execució del planejament, en els termes que estableix l’article següent.

2. L’aprovació d’aquests convenis correspon a l’ajuntament, que ha d’establir prèviament un període d’informació pública d’un termini mínim d’un mes, i anunciar-lo en el Butlletí Oficial de les Illes Balears i en el web o punt d’accés electrònic oficial corresponent. L’anunci ha d’incloure el contingut íntegre del conveni o indicar expressament el lloc o el punt d’accés electrònic on es pot consultar.

3. L’ajuntament ha de tramitar l’aprovació o l’alteració del planejament a què s’hagi compromès, però conserva la plena potestat de planejament per raons d’interès públic. Si finalment no s’aprova el canvi de planejament, el conveni s’entén automàticament resolt sense que pugui comportar enriquiment injust.

Convenis de gestió

1. Es consideren convenis de gestió urbanística aquells que tinguin per objecte exclusivament els termes i les condicions d’execució del planejament, sense que del seu compliment pugui derivar cap alteració d’aquest planejament.

2. Els convenis en què s’acordi, de manera excepcional i únicament en els supòsits específics en què ho preveu aquesta llei, el compliment del deure legal de cessió de l’aprofitament urbanístic corresponent a l’ajuntament a canvi del pagament d’una quantitat substitutòria en metàl·lic, han d’incloure la valoració pericial que correspongui, d’acord amb la normativa vigent en matèria de valoracions urbanístiques, validada expressament pel personal tècnic municipal competent.

3. Les persones particulars que subscriguin el conveni, amb la conformitat de totes les persones propietàries afectades, i assumeixin la responsabilitat completa de la urbanització en un àmbit d’actuació urbanística, poden definir-ne l’execució.

4. L’aprovació d’aquests convenis correspon a l’ajuntament, que ha d’establir prèviament un període d’informació pública d’un termini mínim d’un mes, i anunciar-lo en el Butlletí Oficial de les Illes Balears i en el web o punt d’accés electrònic oficial corresponent. L’anunci ha d’incloure el contingut íntegre del conveni o indicar expressament el lloc o el punt d’accés electrònic on es pot consultar.

Publicitat i impugnació dels convenis

1. El text íntegre dels convenis, juntament amb l’acord d’aprovació, s’ha de publicar en els mateixos termes i requisits que s’exigeixen per a la publicació dels instruments de planejament, d’acord amb la legislació de règim local o amb aquesta llei.

2. En tots els municipis hi ha d’haver un registre de convenis administratius urbanístics, en què s’ha d’anotar el nom del conveni, i un arxiu de convenis administratius urbanístics, en què s’ha de custodiar un exemplar complet del text definitiu i, si s’escau, de la seva documentació, que ha d’incorporar la del planejament o de l’instrument de gestió a què es refereix.

3. L’exemplar custodiat en l’arxiu a què es refereix l’apartat 2 anterior dóna fe, amb tots els efectes legals, del contingut del conveni.

4. Tots els ciutadans i ciutadanes tenen dret a consultar els registres i els arxius a què es refereix aquest article, i a obtenir certificats i còpies de les anotacions que s’hi facin i dels documents que s’hi custodiïn.

5. Els actes administratius d’aprovació dels convenis urbanístics i el seu contingut queden així mateix sotmesos al règim d’acció pública que regula l’article 14 d’aquesta llei.