Reglamento Regulador de las Viviendas Turísticas Denominadas Apartamentos, Villas, Chalés, Bungalows y Similares, y de las Empresas Gestoras, Personas Jurídicas o Físicas, dedicadas a la Cesión de su Uso y Disfrute, en el Ámbito Territorial de la Comunitat Valenciana (Decreto 92/2009, de 3 de julio)
| Publicado en | DOCV |
| Ámbito Territorial | Normativa de la Comunidad Valenciana |
| Rango | Decreto |
El Decreto 30/1993, de 8 de marzo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Apartamentos Turísticos, Villas, Chalets, Bungalows y similares, atendiendo a las demandas de los profesionales de dicho sector, dio carta de naturaleza en la Comunitat Valenciana a una modalidad de alojamiento turístico distinta de la prestada en establecimientos hoteleros y campamentos de turismo, con un doble objetivo: garantizar la calidad de sus instalaciones y de los servicios prestados, e intentar disminuir el número de apartamentos turísticos que escapaban al control de la administración.
Si bien el primero de los objetivos está notablemente cumplido, el segundo no se ha conseguido, en su totalidad, por múltiples razones:
La primera, de puro concepto. La definición de los apartamentos contenida en la normativa hasta hoy vigente no introducía notas que claramente definiesen y singularizasen estos inmuebles respecto de las viviendas arrendadas por temporada de conformidad con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Siendo así, no todo inmueble cedido mediante precio una o más veces al año para la habitación ocasional de personas, aun cuando su fin fuese vacacional o de ocio, debía ser turístico. Las notas subjetivas que definían al apartamento turístico, haciendo referencia a la temporalidad y a los fines que motivaban su uso, franqueaban el paso de estos inmuebles a la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde bajo sus auspicios encontraban acomodo todo tipo de alquileres, turísticos o no.
En segundo lugar, la irrupción de nuevas y rápidas formas de comercialización, directas y sin intermediarios, y en especial a través de las técnicas de la sociedad de la información -internet-. La oferta inmobiliaria a través de la red es muy vasta. Disponiendo de un terminal con conexión a la red un usuario medio puede tanto arrendar una vivienda como ofertarla en arrendamiento, sin que en ningún momento intervenga un tercero, público o privado, en la transacción. Esta inmediatez en la contratación, esta aparente facilidad, no va acompañada en todos los casos, y como sería deseable, de un excelente servicio, de una óptima dotación de los inmuebles, ni de unas mínimas garantías para los usuarios, al tiempo que facilita la elusión de las normas, tanto turísticas como de otra índole, y dificulta la investigación de las infracciones administrativas que pudieran cometerse.
Ante esta situación, esta Norma se dirige a paliar, en la medida de lo posible, las disfunciones descritas, además de orientarse hacia las siguientes metas:
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Potenciar la calidad de los establecimientos.
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Contribuir a la profesionalización del sector, instituyendo como piedra angular de la comercialización a las empresas gestoras de viviendas turísticas.
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Incidir en el modo en que se efectúa la publicidad de las viviendas y en los derechos y obligaciones que incumben a las partes. Expresamente se indica que la publicidad deberá ajustarse a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe, haciendo especial énfasis en aquella que se efectúa por internet.
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Clarificar la responsabilidad de empresas, personas físicas o jurídicas y entidades que gestionen viviendas turísticas y establecer una lista no exhaustiva de causas de resolución del contrato de alojamiento turístico.
Con esos objetivos se ordenan las viviendas turísticas denominadas apartamentos turísticos -que no deben confundirse con las que integran un bloque o conjunto de apartamentos-, cuya regulación se aborda en el Decreto 91/2009, de 3 de julio, del Consell , así como sus empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, que se dediquen a la cesión de su uso y disfrute. Ambos conceptos, viviendas y empresas gestoras, se abordan, respectivamente, en los artículos 2 y 4 de esta Norma.
El concepto de vivienda turística se compone de las siguientes notas: cesión onerosa, habitualidad, inmediata disponibilidad y finalidad vacacional o de ocio. A ellas habría que añadir el cumplimiento, según la categoría en la que pretenda clasificarse la vivienda, superior, primera o estándar, de una serie de requisitos que se fijan en el anexo.
De entre todas las notas que definen a la vivienda turística, la habitualidad es la más importante al anunciar su carácter vocacional turístico. El concepto es sencillo de concebir por contraposición a aquellos otros arrendamientos de vivienda que, aun de temporada, son percibidos como meramente coyunturales y en los que no se prestan, necesariamente, servicios adicionales distintos del puro y estricto alojamiento.
A los efectos de esta Norma existirá habitualidad, esto es, la vivienda tendrá vocación turística, cuando, alternativamente, se dé alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble: cuando sea cedido por empresas gestoras -esto es tanto como decir que sea cedida por los profesionales del sector-; cuando, sin ser empresa quien ceda el uso, se presten en la vivienda servicios propios de la industria hostelera - esta característica, además de indiciaria de profesionalidad, incorpora un concepto acuñado y ampliamente utilizado en la legislación tributaria- y, finalmente, cuando se utilicen canales de comercialización turística.
Por primera vez, y para su deslinde de figuras afines, la Norma recoge un ámbito de aplicación objetivo referido exclusivamente al inmueble. Mediante las exclusiones que se operan en la Norma se pretende, en un caso, acotar el objeto de regulación y, en otros, además de señalar la proximidad de dichas figuras con la que en este Decreto se regula, poner de relevancia la normativa que le es aplicable.
También como novedad se alude al ámbito de aplicación subjetivo, circunscrito a las empresas, entidades y personas físicas que gestionan viviendas turísticas. Expresamente se excluyen de dicho ámbito, únicamente en lo que concierne a la obligación de comunicar la dedicación al uso turístico de las viviendas y las modificaciones que en ellas se produzcan, aquellos propietarios o titulares que con título bastante cedan directamente una sola de ellas. La comunicación, clasificación turística e inscripción del apartamento y demás obligaciones, sin embargo, son exigibles para quienes gestionen dos o más viviendas turísticas y, por supuesto, para las empresas gestoras.
De este modo, calificada una vivienda como «turística», tanto porque integra el ámbito de aplicación objetivo de la Norma como porque cumple la definición que de ellas se efectúa en el artículo 2, hecho éste que sucederá las más de las veces, dicha vivienda deberá cumplir las exigencias del Decreto en cuanto a servicios y dotaciones, al menos en la categoría estándar. No obstante, su propietario o titular, siempre que gestione directamente el alojamiento, podrá optar por comunicar o no su dedicación al uso turístico a los efectos de su clasificación e inscripción en el Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas de la Comunitat Valenciana.
Si optase por comunicarlo, el interesado aportará la documentación que, en su caso, resulte preceptiva y declarará responsablemente que la vivienda cumple los requisitos exigidos por la Norma para ostentar la categoría solicitada. Automáticamente, el alojamiento se clasificará e inscribirá en el Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas de la Comunitat Valenciana. Posteriormente, se realizarán las comprobaciones que resulten oportunas.
Si optase por no comunicarlo, el interesado deberá hacer constar esta circunstancia expresamente a los clientes, de tal modo que éstos sepan que se trata de un alojamiento cuyas dotaciones y servicios no han sido verificados por la administración Turística, y ello con independencia de que, por tratarse de un apartamento turístico, deba cumplir, como tal y como mínimo, con los servicios y...
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